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岳塘新聞網(wǎng)6月21日訊（通訊員：傅卓明）房主不在現(xiàn)場(chǎng)的情況下，房主代理人代為簽訂的合同有效嗎？近日，岳塘法院審理判決一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件。

某房產(chǎn)公司將一座房屋發(fā)布在“58同城”進(jìn)行出售。劉某在該平臺(tái)關(guān)注到涉案房屋后，聯(lián)系到房產(chǎn)公司，雙方約定2022年7月到涉案房屋實(shí)地看房。而后劉某在房產(chǎn)公司的居間下與房主胡某的代理人王某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定2022年8月前辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記進(jìn)窗后繳納稅前支付購(gòu)房款。

劉某依據(jù)合同約定向房產(chǎn)公司支付購(gòu)房定金和居間服務(wù)費(fèi)后，其發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)公司發(fā)布的房屋年代存在問(wèn)題，而且涉案房屋已登記在他人名下，劉某認(rèn)為此舉嚴(yán)重違背誠(chéng)信原則及合同約定，要求退還雙倍違約定金及居間服務(wù)費(fèi)，經(jīng)協(xié)商無(wú)果，遂向法院提起訴訟。

后查明，2022年4月，胡某將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給王某并簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。并將涉案房屋交付給王某，雙方未辦理過(guò)戶(hù)登記。后因房屋建設(shè)年代以及房屋內(nèi)曾有老人過(guò)世的問(wèn)題劉某與王某就買(mǎi)賣(mài)合同的履行產(chǎn)生糾紛，王某遂將案涉房屋轉(zhuǎn)賣(mài)于第三人并已辦理產(chǎn)權(quán)登記。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，所以判決王某向劉某返還定金，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任。本案中，王某購(gòu)買(mǎi)涉案房屋后，在沒(méi)有胡某授權(quán)的情況下作為出售方代理人與劉某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，王某的行為系無(wú)權(quán)代理。

現(xiàn)胡某對(duì)王某的代理行為明確表示不追認(rèn)，故涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)胡某不產(chǎn)生法律效力。房屋買(mǎi)賣(mài)合同載明的當(dāng)事人系買(mǎi)受人劉某與出售人胡某，根據(jù)合同相對(duì)性原則，王某并非合同的一方當(dāng)事人，并無(wú)作為合同一方與劉某進(jìn)行涉案房屋交易的意思表示，劉某與胡某并不存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，涉案合同無(wú)效，劉某按合同約定所交付的定金應(yīng)當(dāng)予以返還，但違約條款不發(fā)生效力，劉某以違約為由要求雙倍返還定金的要求不予采納，劉某要求返還居間服務(wù)費(fèi)系另一法律關(guān)系，不在本案中處理，其可另行主張。

經(jīng)查明，王某與劉某為了交易的安全協(xié)商將定金付至房產(chǎn)公司的監(jiān)管賬戶(hù)代為保管，故涉案定金應(yīng)由王某返還給劉某，房產(chǎn)公司對(duì)王某的返還責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任。

作者：傅卓明

責(zé)編：于楊

來(lái)源：岳塘新聞網(wǎng)

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